Plazo para escriturar después de firmar un contrato de arras

¿Has firmado un contrato de arras? ¿No sabes cuánto tiempo tienes para dar el siguiente paso? A continuación despejamos tus dudas y te explicamos qué sucede si no llega a cumplirse con el contrato.

¿Cuál es el tiempo de vigencia de un contrato de arras?

Un contrato de arras es un documento privado entre comprador y vendedor donde ambas partes se comprometen a efectuar la compraventa de una propiedad. Se establece una cantidad que el comprador aporta en concepto de arras que equivale a la reserva de la vivienda que se descontará del pago total. Las arras se conocen también como señal.

Al tratarse de un documento privado, cada caso es diferente y tiene un plazo de validez distinta por lo que, para conocer con exactitud de qué plazo dispones para escriturar en tu caso, deberás acudir a tu contrato. La fecha de validez será la que, en su día, pactaran comprador y vendedor.

Descarga: Modelo contrato de arras

El plazo que se establece en un contrato de arras depende de las circunstancias de cada compraventa. Pero, como norma general, a la hora de fijarlo te recomendamos que tengas en cuenta unos plazos mínimos para no “pillarte los dedos”.

En Cataluña, el pazo mínimo que necesitará el comprador para tramitar su hipoteca es de 2 meses. Además, ten en cuenta si el vendedor necesitará unos días para poder hacer la mudanza o desalojar la vivienda.

El contrato de arras en Cataluña tiene una regulación propia. Se trata de la contenida en el libro sexto del Código civil, relativo a las obligaciones y contratos, aprobada por la Ley 3/2017, de 15 de febrero que está en vigor desde el 1 de enero de 2018.

Este documento es un paso previo a las escrituras públicas en el que se dejan establecidas las condiciones de la compraventa y las repercusiones en caso de que no se ejecute finalmente.

En Cataluña la transmisión de la titularidad no se limita al propio bien, si no que también incluye los derechos patrimoniales.

El plazo máximo para que ambas partes entreguen las arras y se puedan escriturar es de 6 meses. Puedes entregarlas a un notario, pero no es una obligación. Por lo general, se entregan entre las partes o puede guardarlas el intermediario en depósito.

Nuestro consejo es que en el contrato de arras fijes un plazo amplio, porque lo que se estipula es un periodo máximo el cual no es necesario agotar. Puedes escriturar antes de la fecha límite, pero podrías tener un problema si se pasa la fecha, por tanto, interesa no quedarse cortos.

¿Qué sucede si no se cumple con el plazo o finalmente no se ejecuta la compraventa?

Depende del tipo de contrato de arras que se firme:

Arras confirmatorias:

Se da por supuesto que se trata de este tipo si no se indica lo contrario. Este tipo de arras son a cuenta del precio de la compraventa y no permiten el desistimiento del contrato.

Arras penales:

Si finalmente no se produce la compraventa, el importe entregado en concepto de arras se pierde (si la parte que incumple es el comprador) o se entrega el doble de lo recibido (si la parte que incumple es el vendedor). Son las únicas reguladas en el art. 1454 del Código Civil español.

Arras penitenciales:

Se pueden pactar por un plazo máximo de 6 meses, por tanto, tendrás ese tiempo para realizar la escritura pública. Debe de realizarse la entrega de arras siempre ante notario y puede hacerse constar en el Registro de la Propiedad, en cuyo caso el inmueble queda afecto a su devolución. En caso de desistimiento, las arras depositadas se entregan a quién corresponda.

En los contratos en los que se pacte este tipo de arras, existe una cláusula de resolución por falta de financiación prevista en el art. 621.49. El comprador puede desistir sin perder su dinero si en el mismo contrato se prevé la financiación de todo o parte del precio por una entidad financiera que concederá un préstamo hipotecario.

Por tanto, el contrato de arras está condicionado a la obtención de la financiación necesaria. El comprador que decida no seguir adelante con el proceso de compraventa porque no ha obtenido la financiación necesaria, deberá probarlo para no perder su dinero.

Existe un supuesto en el que el comprador puede recuperar una parte o la totalidad de la cantidad adelantada en concepto de arras, y es cuando el comprador no cumple con el contrato porque la vivienda tiene defectos graves y muy relevantes como, por ejemplo, que la vivienda tuviera un problema en su estructura. A esto se le llama “vicio oculto“.

Si estos defectos han aparecido fuera del conocimiento del comprador y no eran visibles antes de la firma del contrato de arras, el comprador estará en su derecho de recuperar su dinero.

El plazo máximo para alegar un vicio oculto es de 6 meses desde la fecha de firma del contrato de arras. Posteriormente, el comprador pierde cualquier opción de recuperar el importe adelantado en las arras.

Si se trata de una vivienda de nueva construcción, se contrata un seguro decenal durante 10 años para cubrir este tipo de situaciones.

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