Todo sobre el contrato de arras

Nuestro primer consejo: No firmes un contrato de arras sin haber leído antes muy bien este artículo.

El contrato de arras es un documento del que siempre, vayas a vender o comprar una propiedad, surgen muchas dudas. Puede confundirse con otros documentos y, además, existen diferentes tipos, dependiendo del objetivo que tenga. Continúa leyendo si quieres convertirte en un experto de este tipo de contrato.

¿Qué es un contrato de arras?

Las arras es un documento privado entre comprador y vendedor donde las partes se comprometen a efectuar la compraventa de la propiedad. Se establece una cantidad que el comprador aporta en concepto de arras que equivale a la reserva de la vivienda que se descontará del pago total.

Las arras se conocen también como señal. Sin embargo, no debes confundir arras con el pago de parte del precio de la compra.

Los contratos de arras en Cataluña tienen una regulación especial, por lo que conviene estar siempre asesorado por un experto antes de tomar cualquier decisión al respecto.

Cuando hablamos de pago de parte del precio de la compra estamos ante un contrato de compraventa con precio aplazado, en el que ni comprador ni vendedor pueden rescindir unilateralmente el contrato. En cambio, el contrato de arras requiere que se haga constar de forma expresa que la entrega de la cantidad a cuenta del precio total se hace precisamente en concepto de arras, como una garantía para ambas partes antes de la firma del contrato de compraventa. Puede ser rescindido unilateralmente por las partes, siempre bajo una penalización.

Es muy importante redactar bien este documento para evitar futuros problemas.

Descarga: Modelo contrato de arras

¿Para qué sirve el contrato de arras?

Tiene una doble finalidad e implica tanto a comprador como vendedor.

El comprador se reserva el derecho sobre la compra de la vivienda a cambio del pago de la cantidad pactada a cuenta del precio total. El vendedor se compromete a entregar el inmueble al comprador en las condiciones establecidas. Por tanto, ambas partes adquieren un compromiso.

Partes imprescindibles del contrato de arras

Este tipo de precontrato es de suma importancia, ya que refleja las condiciones de la compraventa. Por tanto, debe de recoger información que contendrá el futuro contrato de compraventa:

• Datos personales del vendedor.
• Datos personales del comprador.
• Tipo de contrato de arras del que se trata. En el siguiente punto te explicamos las diferentes modalidades, pero si no se especifica, se entienden como arras confirmatorias.
• Descripción e identificación del inmueble.
• Precio final de la vivienda.
• Forma de pago.
• Cantidad que se entrega en concepto de arras y que se descontará del precio final.
• Plazo máximo para formalizar la compraventa.
• Compromiso de escritura pública.
• Distribución de los gastos de la operación.
• Firma del vendedor.
• Firma del comprador. Si el comprador o vendedor es un matrimonio en régimen de gananciales, será suficiente la firma de uno de ellos. Si es un matrimonio en separación de bienes o una pareja que no está casada, deben de firmar ambos.

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Tipos de contrato de arras

En funciones de cuál sea el objetivo del contrato de arras, podemos distinguir 3 tipos:

• Arras confirmatorias: Refuerzan la existencia del contrato. Confirman el compromiso de compraventa por ambas partes y suponen el pago de un anticipo del precio final. Ninguna de las partes puede rescindir unilateralmente el contrato. El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación con el resarcimiento de daños y abono de intereses. Si opta por pedir el cumplimiento, podrá solicitarse posteriormente la resolución si el cumplimiento resulta imposible.
• Arras penales: Se establecen como garantía del cumplimiento del contrato. Su incumplimiento por parte del comprador supone la pérdida de las arras. Para el vendedor, la devolución del doble de la cantidad recibida.
• Arras penitenciales: Es el tipo más habitual aunque la ley Catalana indique que por defecto se establezcan las confirmatorias. Permiten a ambas partes resolver unilateralmente el contrato mediante la pérdida para el comprador o la restitución doblada para el vendedor.

¿Cómo tributan las arras?

Depende del tipo de vivienda. Si se trata de una vivienda nueva, estará sujeta a IVA, con lo que el comprador abonará las arras más el IVA. Si la vivienda es de segunda mano, el comprador liquidará el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales sobre el total del precio de venta, incluyendo ya las arras, cuando se formalice la escritura de compraventa.

La parte vendedora no debe de olvidar que, si finalmente se produce la venta, deberá de abonar la plusvalía municipal y declarar la ganancia obtenida en el IRPF.

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