Vender una vivienda alquilada en Cataluña: qué debe tener en cuenta el propietario

Vender una vivienda que actualmente está alquilada es una operación perfectamente posible, pero requiere una planificación diferente a la venta de una vivienda libre.

Cuando existe un contrato de arrendamiento en vigor, la operación no afecta únicamente al propietario y al futuro comprador. También entran en juego los derechos del inquilino, las condiciones del contrato y, en determinados supuestos, los derechos de adquisición preferente de la Administración.

Por eso, antes de poner una vivienda alquilada a la venta, es fundamental conocer exactamente en qué situación se encuentra el inmueble.

Una vivienda alquilada también puede ponerse a la venta

Tener un inquilino no impide vender una propiedad.

Lo que cambia es la forma de plantear la operación.

El comprador debe conocer que existe un contrato de arrendamiento y, en función de las circunstancias, puede adquirir la vivienda manteniendo la relación arrendaticia existente. La venta, por sí sola, no supone que el contrato desaparezca ni que el nuevo propietario pueda modificar libremente sus condiciones.

Por este motivo, uno de los primeros pasos antes de comercializar el inmueble debe ser revisar el contrato de alquiler: su fecha de firma, duración, renta, condiciones y posibles cláusulas relacionadas con la adquisición preferente.

El inquilino puede tener derechos de adquisición preferente

La Ley de Arrendamientos Urbanos contempla el derecho de tanteo y retracto del arrendatario en determinadas operaciones.

El tanteo permite al inquilino adquirir la vivienda con preferencia frente a un tercero cuando se cumplen los requisitos establecidos legalmente. Para ello, el propietario debe comunicar la intención de vender y las condiciones esenciales de la operación.

El retracto, por su parte, puede permitir al arrendatario subrogarse en determinadas circunstancias en la posición del comprador cuando no se ha respetado correctamente su derecho de adquisición preferente o la transmisión se ha producido en condiciones diferentes a las comunicadas.

Ahora bien, estos derechos no se aplican de forma idéntica a todas las operaciones. Existen excepciones y situaciones en las que el contrato puede contener una renuncia válida.

Por eso, no basta con saber que la vivienda está alquilada: hay que conocer qué establece exactamente su contrato.

Cataluña añade otro elemento a tener en cuenta

En determinadas transmisiones de viviendas, además de los derechos del inquilino, puede existir un derecho de tanteo y retracto a favor de la Administración.

La normativa catalana contempla determinados supuestos relacionados, entre otros, con viviendas procedentes de ejecuciones hipotecarias o determinadas transmisiones realizadas por grandes tenedores en zonas declaradas de mercado residencial tensionado.

Esto significa que no todas las viviendas están sujetas a este procedimiento, pero sí es necesario comprobarlo antes de avanzar con la venta.

Una operación que no tenga correctamente identificadas estas circunstancias puede sufrir retrasos durante el proceso de compraventa.

Vender con inquilino no significa necesariamente vender peor

Uno de los principales errores es pensar que una vivienda alquilada tiene automáticamente menos valor.

La realidad es más compleja.

Para un comprador que busca una vivienda para entrar a vivir, la existencia de un contrato vigente puede ser un inconveniente.

Para un inversor, en cambio, puede representar precisamente lo contrario: adquirir un inmueble que ya genera ingresos y cuenta con un arrendatario.

Por eso, la estrategia de venta debe adaptarse al perfil del inmueble y del comprador que queremos encontrar.

La renta actual, la duración del contrato, la solvencia del arrendatario, la ubicación, la rentabilidad y la situación del mercado local son algunos de los elementos que deben analizarse antes de determinar cómo comercializar la propiedad.

No existe una fórmula universal ni un porcentaje fijo que permita decir que una vivienda alquilada vale automáticamente un determinado porcentaje menos.

Cada inmueble debe estudiarse individualmente.

La importancia de preparar la operación antes de anunciar

En una vivienda libre, gran parte del trabajo consiste en preparar el inmueble, establecer una estrategia de precio y encontrar al comprador adecuado.

En una vivienda alquilada hay una capa adicional de gestión.

Antes de comenzar la comercialización conviene revisar:

• El contrato de arrendamiento y su duración.
• La renta vigente y sus condiciones.
• Los derechos de adquisición preferente del inquilino.
• La posible existencia de derechos de tanteo y retracto de la Administración.
• La documentación de la vivienda.
• La estrategia de comercialización más adecuada.
• El perfil de comprador al que dirigir la propiedad.

Esta preparación previa permite evitar que una cuestión jurídica o contractual aparezca cuando la operación ya está avanzada.

Propietario e inquilino: dos partes que deben ser gestionadas correctamente

Hay otro aspecto que no aparece en una nota simple ni en una valoración: la relación entre las personas implicadas.

El propietario quiere vender su patrimonio y el inquilino tiene derecho a disfrutar de su vivienda en las condiciones establecidas por su contrato.

Coordinar visitas, comunicar correctamente el proceso y respetar los derechos de ambas partes es fundamental para evitar conflictos y conseguir que la comercialización avance con normalidad.

Desde una perspectiva inmobiliaria, esto también forma parte del trabajo.

La clave está en estudiar cada vivienda antes de tomar una decisión

Vender una vivienda alquilada puede ser una buena opción para un propietario que quiere desinvertir, obtener liquidez o cambiar su estrategia patrimonial.

Pero la decisión no debería tomarse simplemente comparando el precio de venta con el alquiler que se está cobrando.

Hay que valorar el inmueble como una operación completa.

Contrato, rentabilidad, situación jurídica, mercado, demanda, perfil del comprador y estrategia de comercialización deben analizarse conjuntamente.

En ROMO creemos que una buena venta empieza mucho antes de publicar un anuncio.

Nuestro trabajo consiste en conocer la propiedad, entender la situación del propietario y diseñar la estrategia más adecuada para cada caso.

Porque una vivienda alquilada no es simplemente una vivienda con un inquilino.

Es una operación inmobiliaria que requiere planificación, conocimiento y una estrategia adaptada a sus circunstancias.

ROMO Real Estate

Contenido de carácter informativo. La aplicación de la normativa puede variar según las circunstancias concretas de cada inmueble, contrato y propietario. Para casos específicos, recomendamos contar con asesoramiento jurídico profesional.