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Tranquilidad para el comprador de vivienda heredada: Fin del artículo 28 de la Ley Hipotecaria

Tranquilidad para el comprador de vivienda heredada: Fin del artículo 28 de la Ley Hipotecaria

Desde el pasado mes de septiembre, el comprador de una vivienda heredada podrá estar tranquilo, porque el artículo 28 de la Ley Hipotecaria ha llegado a su fin. ¿Conoces lo que dictaba este artículo? Te lo contamos a continuación.

¿Qué decía exactamente el artículo 28 de la Ley Hipotecaria?

Una de las muchas consecuencias de la Covid-19 es el incremento en las tramitaciones de herencias y, como consecuencia, el mercado inmobiliario ha visto incrementada su oferta de viviendas en venta.

El reciente derogado artículo 28 de la Ley Hipotecaria decía lo siguiente:

“Las inscripciones adquiridas por herencia o legado, no surtirán efecto en cuanto a terceros hasta transcurridos 2 años desde la fecha de fallecimiento del causante. Exceptuándose las inscripciones por título de herencia testada o intestada, mejora o legado a favor de herederos forzosos”

La limitación establecida por este artículo, entorpecía algunas operaciones. Como la propia Ley justificaba en su preámbulo: “Los supuestos que eventualmente este artículo está llamado a proteger son muy residuales en comparación con el perjuicio que ocasiona en la sucesión de colaterales y extraños y la perturbación del tráfico, generando situaciones antieconómicas”.

Artículo 28 Ley Hipotecaria

A este artículo también se le conoce como Ley de Cuba y forma parte de la Ley Hipotecaria que fue aprobada en 1946.

En su momento tuvo sentido, porque permitía que los hijos de españoles emigrados tuvieran tiempo de regresar a España cuando sus padres fallecían y así poder reclamar su parte de la herencia.

¿Era necesario derogar esta Ley?

En nuestra opinión, la derogación del artículo 28, a día de hoy era muy necesaria, porque con el actual sistema jurídico causaba un mayor perjuicio que beneficio.

A partir de ahora, las viviendas heredadas se pueden vender inmediatamente sin esta limitación y por el precio de mercado.

La existencia de esta Ley llevaba a una disminución del valor de este tipo de viviendas. Porque el comprador solía exigir que el precio fuese inferior o directamente rechazaba su compra.

Otras muchas veces, la propiedad quedaba paralizada sin entrar en el mercado durante dos años.

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Otras modificaciones de la Ley Hipotecaria

Con la derogación del artículo 28, también llega la modificación de otros artículos igualmente considerados como perjudiciales para el contribuyente.

Se modifica el expediente de autorización o aprobación judicial de actos de enajenación o gravamen de bienes pertenecientes a menores o a personas que sufran alguna discapacidad. De este modo, la intervención de un abogado o un procurador ya no será necesario en todas las operaciones que superen los 6.000 €, sino que solo lo será en aquellas que por su complejidad o por la existencia de intereses contrapuestos así se aconseje.

Esta medida pretende simplificar y abaratar los procesos de compraventa al mismo tiempo que busca el apoyo a las personas con discapacidad en el ejercicio de su capacidad jurídica.

Artículo 28 Ley Hipotecaria

Ventajas para el comprador y también para el vendedor

Porque no es solo el comprador de vivienda quién gana con la derogación de este artículo, también hay claros beneficios para el vendedor de una vivienda heredada.

Cuando alguien muere sin hijos, su vivienda es heredada por herederos indirectos. Antes, si posteriormente decidían venderla, la propiedad posterior no era realmente efectiva hasta que transcurrieran 2 años desde la fecha de fallecimiento. Esto sucedía porque podía aparecer en ese tiempo un hijo ilegítimo que reclamara su parte.

La posibilidad de que apareciera una persona con mayor derecho en la herencia que pudiera reclamarlo existía si quién heredó y pretendía vender no era heredero forzoso del propietario difunto. Esto suponía un riesgo para el comprador, que no tenía plenamente garantizada su adquisición hasta los 2 años.

Como consecuencia, el comprador se encontraba en muchas ocasiones ante la dificultad de obtener una hipoteca por parte de las entidades bancarias.

Con la derogación de esta Ley, se evita la limitación de tener que esperar esos 2 años desde la fecha de fallecimiento para convalidar la inscripción registral de los herederos no forzosos. Esto da vía libre a la venta de todas las viviendas heredadas por herederos no forzosos.

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